【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】全國不動產(chǎn)綜合2015房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)展，加上對於2016年景氣的預(yù)估，提出現(xiàn)階段值得觀察的房市5大趨勢，全國不動產(chǎn)認(rèn)為，在建商率先降價後，引發(fā)天花板效應(yīng)，但2016年房價不會繼續(xù)跌跌不休，跌幅將會收斂至10％以內(nèi)！
 
2015年可謂是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折的一年，政府稅制及行政干預(yù)影響下，市場呈現(xiàn)量縮價跌，1-9月建物買賣移轉(zhuǎn)量共199,811棟，相較2014年同期減少17.1％，預(yù)計全年交易量約27萬棟！有人說這是房市領(lǐng)跌的第一年，但也有人認(rèn)為總統(tǒng)大選後將利空出盡，然而2016年房市仍將面對經(jīng)濟(jì)前景未明、利率是否調(diào)升及政府政策動向等影響，價量又會有什麼變化呢？全國不動產(chǎn)企研室主任張瀞勻指出，交易量下滑主因為買賣雙方對價格認(rèn)知差異過大，隨便買、隨便賺的時代已經(jīng)過去了，而在建商率先降價後，引發(fā)天花板效應(yīng)，但2016年房價不會繼續(xù)跌跌不休，跌幅將會收斂至10％以內(nèi)！
 
趨勢一、大選當(dāng)前，政策牛肉刺激內(nèi)需、經(jīng)濟(jì)成長
 
中華經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)估2015年全年GDP0.9％，而在無重大天災(zāi)人禍之情況下，2016年GDP預(yù)估約1.84％，比2015年增加0.94％，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定成長，加上總統(tǒng)大選將在2016年1月登場，根據(jù)歷史經(jīng)驗，新執(zhí)政者為贏得民心，將釋放利多，拯救整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，至於購屋族最關(guān)心的利率，誠所謂利率不升、房市不死！在第三季央行理監(jiān)事會議時，竟終結(jié)連16季的利率「凍漲」?fàn)顩r，調(diào)降利率半碼，不升反降！
 
張瀞勻也指出，購屋族可接受的利率臨界點是3％，主因是目前普遍租金投報率都不超過3％，一旦房貸利率超過3％，部分民眾會擔(dān)心房貸負(fù)擔(dān)重，買不如租來得劃算！
 
趨勢二、房地合一上路，揭開房地產(chǎn)史新頁面
 
2015年打房稅制不斷，造成買賣雙方對於價格認(rèn)知差異大，交易量下滑至谷底，然後雙方僵持近一年，目前屋主已彈性疲乏開始降價、適逢年底成家潮買方出籠，加上2016年房地合一登場，為把握輕稅潮，交易量已緩步回溫！
 
然而2016年房地合一上路後，意味著炒作投資、隨便買、隨便賺的時代結(jié)束了，在預(yù)期投機(jī)歪風(fēng)消失、提振景氣之下，從央行放寬選擇性信用管制、金管會調(diào)降保險業(yè)投資不動產(chǎn)投報率，還有臺北市市長柯文哲和總統(tǒng)候選人朱立倫陸續(xù)表示，沒有打房的必要，代表政府開始鬆綁對房市的打壓，房市價量未來交由市場機(jī)制決定，並回歸自住及長期置產(chǎn)市場！
 
趨勢三、天花板效應(yīng)發(fā)酵，房價軟著陸
 
由於建商有決定售價的權(quán)力，目前降價趨勢明顯的為預(yù)售屋及新成屋建案，加上背負(fù)資金及營收壓力，價格的確可以因市場冷熱有所調(diào)整，且預(yù)售屋賣的是「未來房價」，價格通常較高，一旦開始降價，將出現(xiàn)天花板效應(yīng)，迫使中古屋房價隨之調(diào)降！
 
不過中古屋市場較難看到房價全降的現(xiàn)象，主因是每個屋主經(jīng)濟(jì)背景不同、持有時間長短不一，房市交易仍將回到供需基本面，房價呈現(xiàn)個案表現(xiàn)，土地成本愈來愈高，且房地產(chǎn)相對於其他投資產(chǎn)品，有增值抗跌效益，因此房價不會跌跌不休！
 
趨勢四、自住客、置產(chǎn)客可搶進(jìn)，別碰2地雷
 
以2015、2016年來說，因為受到房地合一新制上路、持有稅上揚(yáng)影響，在預(yù)期心理下，張瀞勻認(rèn)為房價會緩步修正，也是自住客跟置產(chǎn)客搶進(jìn)的好時機(jī)，尤其是房地合一實施後，稅負(fù)會加重的土地持分大的產(chǎn)品，像是老公寓、店面產(chǎn)品，可以在2015年年底前買進(jìn)，尤其店面產(chǎn)品具有「低投報、高增值」的特殊性，而在後房地合一時代，後勢看俏。
 
至於近期臺北市市長柯文哲嚴(yán)查的違章建築及工業(yè)住宅，在柯P效應(yīng)之下已成房市地雷！違建拆除風(fēng)潮席捲而來，過去買一送一的頂加現(xiàn)在也成了燙手山芋，而工業(yè)住宅因為違反都市計畫法，價格較區(qū)域行情便宜，但也有可能因為房屋稅加重課稅、貸款不易，以及被連續(xù)開罰，把省下的錢都吐出來，購買這兩種產(chǎn)品千萬得三思！
 
趨勢五、有花堪折直須折，價錢合理就出手
 
展望2016年不動產(chǎn)市場，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)及政策風(fēng)向仍是影響房市最大之二個關(guān)鍵，在央行總裁彭淮南搶先降息之下，可望帶動財政政策，重啟經(jīng)濟(jì)動能，2016年景氣可樂觀看待！